孟晓苏:中国地产行业仍有发展空间

来源:财经新商道

孟晓苏:中国地产行业仍有发展空间插图

让保障房回归保障,商品房回归市场;让民营企业、股份制企业、混合所有制企业在开放竞争市场活动,而非让央企纷纷入市,忽略本职工作。不应该为高收入群体担心房价增值多少,而是要关注低收入群体的低价房、保障房诉求。

内容节选自《财经》年度对话2022

演讲者:孟晓苏 

原主题为《房地产周期——信心比黄金更重要》

二十大对房地产行业作出明确定位,坚持房子用来住的,不是用来炒的。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,为房地产发展指明正确的道路。

当前,面对房地产市场发展问题,需要分析产生原因,发现症结所在,厘清解决思路。在此我仅从信心缺失导致楼市低迷、房价上涨方能恢复预期、症结在于完善保障体系、扩大REITs(Real Estate Investment Trust/房地产投资信托基金)实现租售并举四方面作分享。

壹 | 解决市场失衡需要无形之手

2022年1-9月份,房地产各项指标一路深跌,这是过去从未出现的现象,至今尚未见底。本人曾经提出“蹦擦擦”周期——一年上涨,两年调控,随后进入新周期的概念。2005年、2008年、2012年、2016年,楼市四次启动高速发展,随后两年回落,这和眼下情况颇为类似。

2020年,由于房地产的稳定发展,通过投资带动经济活力,在世界主要经济体进入负增长阶段时,中国成为唯一正增长的经济体,这是房地产当年的价值。然而2021年情况急转直下,市场进入第五个“蹦擦擦”周期。

2021年上半年,主管部门已经发现问题的严重性,并于当年7月提出坚持稳地价、稳房价、稳预期,全力促进房地产市场良性循环和健康发展,同年底提出因城施策的方案。分析经济形势,国内需求收缩,供给冲击,预期转弱的三重压力仍在,“预期转弱”主要所指正是楼市的预期转弱。眼下楼市预期转弱效应正在传导,众多消费预期同步转弱。

截至2022年第三季度,房地产投资增速持续快速下滑,已有两年的时间。相关信息显示,虽然房价跌幅相对并不明显,但跌幅足以冲击居民的购买信心。有数据显示,2022年9月70个大中城市中,有54个城市新建商品住宅销售价格环比下降,比8月增加4个;有61个城市二手住宅销售价格环比下降,比8月增加5个(数据来源:国家统计局)。

地产市场萎缩已经让相关产业蒙受损失,甚至影响到地方财政,因此部分地区一度陷入窘境。一些观点认为,地产行业下行,资金就能流向其他行业,可是结果证明相关产业表现同样不理想。现在有购房者断供,虽然比例不大,但信号非常危险,老百姓信心不足。

在此背景下,2022年7月中央政治局会议提出“支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。原本交楼是开发商的责任,如今在政府这只无形的“手”的支持下,开始解决市场失衡问题。

贰 | 到了再次提升信心的时候

比表面现象更为严重的是,购房者普遍信心不足。

因为房价下降,百姓普遍不愿买房。尽管部分地方政府号召买房,可是多数人不愿此时入市。如何让人们相信房价不再下跌,这是修复信心的关键问题。房价涨起来了,他们就相信房价不会下跌了。

此前已有香港的教训。当前,中国房地产市场低迷,是短期现象还是会像当年香港持续6年时间?所有人都希望问题早些解决。

2008年房地产市场下滑,“拐点论”引发众多负面情绪,部分企业家的悲观影响了普通购房者的信心,加剧了市场的困难。为了摆脱困境,于是有了“信心比黄金和货币都重要”、“勇气和信心比黄金更重要”的观点。不久后,楼市企稳回升。

2015年,国内楼市也曾持续下滑,造成相关产业发展萧条,再次出现产能过剩问题。中央提出房地产去库存,促进行业持续发展,随后两年楼市逐步回暖。回顾这些历史,现在确实到了再次喊话提升信心的时候。

叁 | 强化住房双轨制的重要性

至于楼市调控为何总会失衡,其症结在于过去忽视了双轨制住房保障体系建设工作。

房改期间,房改课题组曾明确提出住房双轨制,建议“市场提供商品房,政府供应廉租房”,后来逐渐被人们遗忘。长期以来,一些部门忘记自身责任,忽视住房保障体系建设,认为市场化可以解决一切问题。

相关部门提出两项政策:一项政策为切小户型,以此取代住房保障政策,认为低收入群体买房,是要吃“鲍鱼龙虾”,觉得将“鲍鱼龙虾”切小就能满足需求,却不知道普通人只需要“大葱炒鸡蛋”;一项政策为降房价替代保障房建设,将责任转交给开发商,本来保障房这颗“牙”病了,他们却盯上了商品房这颗“牙”,属于“错拔好牙”。

原本中房集团在全国超过230个城市设有600多家企业,每年开发占比约为市场20-22%,建设房屋为低价位和保障性住房,起到了稳房价的重要作用。后来有关部门忽略了央企执行公共服务的职能,制定以盈利作为央企贡献指标的考核标准,造成众多央企围猎以上海为代表的高价位大城市土地资源。

地方政府将保障房建设混淆在商品房建设工作中,推行“限地价、竟配建”。在此情况下,保障房建设成了层层布置的难题:上层要建设保障性住房,中层建设保障房的口号洪亮,下面布置具体工作。套用一句俗语,叫做“瘸子打围坐着喊”。

2018年中央经济工作会议,特别提出完善住房市场体系和住房保障体系的两个“体系”,更加明确双轨制的意义。目前,中国落实房地产政策,普遍从商品房市场和保障房建设两个角度推进,不断强化住房双轨制的重要性。

近期,“让央企回归建设保障房本位”的呼声四起。让保障房回归保障,商品房回归市场,央企应该退出;让民营企业、股份制企业、混合所有制企业在开放竞争市场活动,而非让央企纷纷入市,忽略本职工作。

如此调整,房地产行业发展路线更为清晰:不应该为高收入群体担心房价增值多少,而是要关注低收入群体的低价房、保障房诉求。

央行数据显示,中国城镇居民家庭住房拥有率为96%,户均拥有住房1.5套,收入最低20%家庭的住房拥有率为90%。2019年中国家庭拥有总资产中,房产占比为59.1%,负债率仅9.1%(数据来源:央行);目前房产占比肯定超过60%,负债率也在下降。

商品房价格普遍上涨,对普通家庭财富而言正是利好。房改过程中,众多企业以2-3万元的价格向老职工出售房产,个人出资约10万元就能持有,五年后可以上市转让。借此,普通人即获得家庭财富增值的机会,正是住房政策在社会政策中发挥重要作用的表现。如果专项补贴照顾低收入者,将会影响社会秩序与正常发展。

二战之后,英国率先提出廉租房概念,建设1000万套房产,其中50%为政府机构建设的保障房。中国学习相关经验制定房改方案,还需要继续完善。中国普通家庭的50%应当享受保障房福利,这是住房制度改革在“第一次分配”环节促进公平,推进共同富裕。

中国不可能在工资分配环节推进共同富裕,会有很多限制条件;在住房领域推行保障房与商品房并轨,需要继续总结相关经验。今后进一步推进保障房建设,使其覆盖50%的城镇居民家庭,包括新市民、新居民、新家庭,与老干部和老职工同等享受房改福利,能够进一步夯实共同富裕的成果。

此时会有专家质疑,调查数据显示截至2021年底中国城镇化率已经达到65%(数据来源:国家统计局),实际结果可能达到75%;同时人均住房面积已经超过41平方米,空间已经很大,就此认为房地产发展、城镇化、居民居住标准均走到尽头,甚至断言中国经济发展走到尽头,即“天花板论”,其实并不正确。

这些专家只关注限购和萎缩状态下的楼市,如同在封闭路段观察车流,并非市场真实情况,必须打开路障才能看到最终结果。

因为新市民进城宅基地数量并未减少,65%的城镇化率或许不到55%。至于人均住房面积,欧洲国家统计数据口径是使用面积,中国统计数据口径是建筑面积,即为公摊面积,差距约为30%。最初主管部门公布统计指标时,正是按照以此标准考核,后来没有调整,造成两大指标的不同标准。按照30%公摊面积计算,41平方米的实际使用面积为29平方米,未来保障房建设仍需要大规模开发。

谈及房地产的“天花板”,可以参照美国历史:246年房地产发展史,美国每18年一个周期持续上涨,发展现状一目了然。2020年房价上涨11%,2021年上涨16.9%,截至2022年3月涨幅已达20.6%,创下近35年来新高。因为房价上涨,美国普通人资产没有贬值,还有增值。如今中国房地产发展仅24年,认为已经到头了、得了“老年病”,这些观点都不现实。

肆 | 释放普惠性资本福利

至于REITs,曾经很多人提起来就会担心,想方设法阻止,但我希望将国外成熟经验引入国内,并为此呼吁17年,最终得以成行。

主管部门从基础设施建设,尤其以建成两年的PPP项目开始试点,有效推动试点项目资金良性循环,目前表现良好。股市运行以来,11只公募REITs走出独立行情。在近期股债双杀的背景下,REITS表现一枝独秀,其中产权类和特许经营权REITs优于国债、高于股票、跑赢通胀,证明市场愿意接受新形式。

未来发展中,更应强调不忘初心。在全球各类REITs业务中,商业房地产项目占主要比重,年化收益率与长期增值率最高。

前些年,国务院发布关于REITs相关文件,明确提出推动房地产信托基金试点,要求发展租赁房中带动发展REITs。如今需要进一步落实探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。中央提出支持专业化、机构化的住房租赁企业发展,理想的路径正是REITs。

租赁房领域,已经有四只保障房REITs上市,深圳已经走在探索的前端。是否需要进一步扩大规模,可以参考美国的经验:42年时间,美国REITs增长了142倍,整体收益率高企有三方面原因:按年分红、资产增值、股票溢价,其中资产增值为主要原因,最好的资产集中在REITs。

同样幅度的增值,在中国地产行业也能见到:以中房翠微小区为例,1985年房子卖价为460元/平方米,如今二手房价格已经增至到80000元/平方米,37年增值173倍。如果在1985年时包装成为REITs产品,173倍的收益都是由人民群众持有。美国超过220只REITs总市值约为133亿美元,最终持有者以养老基金为主,8000万美国民众间接持有,属于普通人的资产。

近期,中央不断强调增加城乡居民住房、金融资产等各类财产性收入,还有众多投资专家在宣传,让中国普通人持有金融资产。现实问题是,这些金融资产能否成型,要关注REITs如何将房地产转化为金融产品,这一点很重要。

进一步推行REITs可以让投资人享受不动产投资收益,其本身具备可转让和高流通等属性,是普惠性资本福利。因此应该实现好、维护好、发展好广大人民的根本利益。


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