合肥楼市冷热:投资客两套房缩水130万后,准备入手第三套

在新站区限购解除3个月后,徐正发现,合肥的首套房贷利率已降至4.1%,并且多家商业银行执行“认贷不认房”。斟酌再三后,还没有贷款负担的他决定置购第三套房产。

今年6月,合肥放开了对新站等局部区域的限购政策,这让持本地户籍的徐正拥有购买第三套住房的资质。不过,促使他最终下定决心再次购房的原因是,已拥有的两处房产价值正在缩水。

“当前,合肥新房和二手房市场正在分化。其中,二手房市场成交量、价均处于谷底,买卖双方都不敢贸然出手。鉴于资产保值、投资等方面考虑,我还是准备在目前的房价洼地——新站入手一套现房。”徐正称。

今年5-6月,合肥对部分楼市政策进行了调整优化,当地楼市一度出现阶段性好转,但政策受益人群相对有限。而下半年以来,合肥楼市的限制性政策尚未进一步放开。在短暂刺激后,当地楼市热度再度下降。

国家统计局16日公布的70城房价数据显示,8月份,合肥新房和二手房价格环比维持上涨趋势,但涨幅较上月大幅回落0.4%和0.5%。

第一财经调研了解到,8月份以来,合肥多个区县的新房和二手房成交出现量价齐跌;部分当地既往“红盘”,也纷份推出首付分期、降价促销等销售活动;如新站等限购松绑的远郊板块,新房市场成交热度处于稳中有落阶段;但滨湖新区、政务区等热点板块的中高端住宅项目,新房成交量、价依然坚挺。

两套学区房,贬值逾130万

据徐正介绍,此前,他在合肥中心城区——蜀山区全款购买了同一小区的两套110平米左右的“单学区房”。

2022年,随着全国楼市进入下行期、市场预期下调,合肥楼市成交也整体遇冷。加之蜀山区“幼升小”开始执行“六年一学位”,这两套房产所在小区也没有如愿升格为“双学区”,徐正注意到,同小区类似房源的挂牌单价已从入手时的3.6万元/平方米下跌至3万元/平方米。由此估算,两套房共计贬值超过130万元。

不仅仅是中心城区的学区房,在合肥楼市的热门板块——滨湖新区,普通小区的二手房交易也同样遇冷。

“我在滨湖高速时代城拥有一套110平方米左右房产,如果是去年,类似区位和户型的房产,毛坯房都能卖到310~320万元。今年,房子都装修好了,光地暖就花费10万元左右,但即便主动降价到260万元左右,这套房产至今仍无人问津。”一名滨湖新区业主对记者表示。

整体来看,6月以来,由于在政务区、滨湖新区、高新区等热门板块,高端小区和豪宅成交套数增长,合肥二手房销售均价止跌转增。国家统计局数据显示,6~8月,合肥二手住宅销售均价环比涨幅分别为0.6%、0.7%和0.2%。

但从量的角度,根据第一房研究院数据,近月来,合肥二手房成交量虽然出现增长,但远低于挂牌量的涨幅。8月合肥二手房挂牌量已接近9.6万套,但月成交量却只有1500套左右。

新房市场分化

看着跌跌不休的普通二手住房市场,徐正不甘心此时出手卖掉一套房产。但随着信贷政策的日渐宽松和打折新盘的不断增多,出于资产保值的考虑,徐正开始萌生“再买一套房产”的念头。

根据合肥市房产局房屋交易中心消息,6月24日起,非限购区域住房(新站区、瑶海区、新桥产业园)不再计入家庭住房总套数。这也意味着,上述新政落地后,徐正拥有了在这些区域购买第三套房的资质。

之所以将视线投向新站区,徐正称,一方面,是因为在合肥,目前新站区房价最便宜,单价大致在一万元左右;另一方面,近年来,政府对新站区建设投入力度加大,比如改造路面交通,建设郎溪路高架和包公大道高架,这为通勤人员提供便利,而随着区域教育集团化的推进,该区优质地段房产的学区价值也逐渐显露。

不过,由于合肥的“限贷”政策没有发生调整,选择贷款购买第三套住房时,徐正无法使用公积金贷款,只能使用商业银行贷款。

“所幸的是,现在商业银行普遍‘认贷不认房’,而我之前是全款买房的,所以这次购买新房仍可按首套房贷利率操作。”徐正告诉记者,此前,合肥首套房房贷利率一直偏高,在5.9%左右,现在已降到4.1%。这对于购房者而言,无疑是一大利好。

2022年8月,央行下调5年期以上LPR 15个基点,首套、二套房房贷利率分别降至4.1%和4.9%,这为各地下调房贷利率释放了空间。据媒体报道,目前,合肥至少有13家银行已执行首套房利率4.1%起,二套房利率4.9%起。

近月来,合肥除了在限购松绑的区域,新房成交量出现回升外,受滨湖新区等热点板块高品质新盘的入市影响,合肥新房市场的整体成交均价也处于稳中有涨趋势。根据AI楼市大数据,2022年1-7月合肥新房成交均价为20028元/平方米,其中,滨湖新区和政务区新房的成交均价在2.5万/平方米以上。

但也非所有区域均出现新房成交量或成交价的提升。以合肥下辖县——庐江为例,新房市场仍处于量价齐跌通道。

“主要是没有需求。”一名庐江县房地产销售人士告诉记者,在该县,目前,新房库存水平处于历史低点,在售新盘仅6个左右,并存在一二手房倒挂现象。即便如此,新房销售仍不景气。

“以这几年庐江土拍楼面价最高的宅地为例,两年前,该处楼盘第一次开盘时,挂牌价为8700元/平方米,今年的挂牌价则降至6000元/平方米左右。”他认为,一方面,当地新房以期房为主,近月来,多地出现楼市交付问题,受此影响,刚需族置业预期下调;另一方面,近年来,合肥市区外围区域建设加快,更多县城的改善型购房者选择在市区置业。

进入9月,合肥另一县长丰甚至祭出了“限跌令”。

据安徽省房地产研究会微博消息,长丰县房地产领域信访突出问题处置工作专班办公室下发《关于禁止在建在售房地产项目非法销售的通知》,要求所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售,所有特价房、工抵房等销售前必上报长丰县发改委、县住建局审批。县内各在建在售房企、各房地产经纪机构不得宣传非法销售的房屋。

限制性政策会进一步松绑吗?

与长三角其他核心城市和安徽省其他地市相比,下半年以来,合肥楼市调控政策并没有出现明显的放松导向。

8月份,在长三角地区,如南京、苏州、无锡等热点城市纷份放宽认房认贷标准,下调二套房首付比例;而在安徽房价次高的芜湖,当月也出台了“符合条件的毕业生购买首套房时,最高可获20万免息借款”的楼市新政。

中指研究院数据显示,8月份,合肥新房、二手房成交规模环比均下降,市场活跃度均不足,但新房、二手房价格整体平稳运行。当月合肥新建住宅价格环比上涨0.32%,二手住宅价格环比上涨0.46%,价格韧性相对较好。

那么,合肥楼市政策有进一步宽松的可能吗?

亿翰智库华东区域研究总监李健称,在全国稳经济、稳房地产的大背景下,合肥楼市政策会主要集中于楼市供给端的风险问题上,比如,已有十余家房企参与到了当地政府组织的专项研讨会中,而在需求端的调控上,由于合肥楼市仍处于投资驱动的阶段,城市发展潜力还是很高的,市场面整体表现也较为平稳,当地政策尚未有明显的放松导向,还是希望通过自身的市场韧性进行修复。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步对记者分析称,当前,合肥短期库存出清周期不足8个月,库存不足会对房价形成一定支撑。由此推断,即便没有政策宽松,根据市场自身的供需关系,合肥房价整体也将延续平稳运行态势。

但她同时称,近期,合肥市场活跃度下滑,商品住宅成交面积环比下降、同比降幅扩大,购房者置业情绪不足,不排除短期内楼市政策会优化调整,比如在降低首付比例、继续优化限购政策等方面跟进。 【编辑:邵婉云】
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